浅谈“双限双竞”政策对广州房地产开发企业的影响

会员上传 分享 更新时间: 发布时间: 加入收藏 点赞

摘要:2005年—2006年,连续两年房价持续走高。随着“国八条”、“国六条”的出台,还是没能抑制商品房价的增长,而2006年年末广州市政府出台的“双限双竞”房地产开发政策会不会对房地产开发 企业 有 影响 呢?房地产开发企业如何去应对该政策的出台,来调整自身的房地产开发模式,文章对此进行了探讨。

关键词:双限双竞;房地产开发开发模式

居住用地在限制房价、限制套型的基础上,采取竞争地价、竞争房价的办法,以公开出让的方式确定开发建设单位的房地产开发政策,简称“双限双竞”的房地产开发政策。

国家实施“六一”新政策以来,被业界观望已久的“双限双竞”地块,终于在广州顺利诞生。2006年11月17日上午,位于广州市房地产交易中心三楼的土地出让大厅里,几乎座无虚席。无论开发商、业界专家、还是媒体,所有人都期待着见证这一具有某种意义的时刻:国内首次通过限制最高房价的方式拍卖土地。 毫无疑问,这种改良过的土地出让模式,限制了开发商的最高销售价格,但广州首次“双限双竞”地块出让结果显示,依然是保利、中海、富力等国内顶级开发商的代表参与了此次角逐。从6500元/平方米的最高限价,到开发巨头的参与,广州房地产业界对此结果仍然众说纷纭。对于最高限价,尽管有专家认为还是稍微偏高,但业界普遍认为这是一个开发商和市民都可以接受的范围。

根据广州市出台的未来五年的《广州市住房建设规划》显示:未来五年,政府调控的中小套型、中低价位普通商品住房用地通过“双限双竞”的方式公开出让。这类住宅套型建筑面积控制在90平方米以内,共24万套、2160万平方米。

那么,如果广州的“双限双竞”的房地产开发政策被中央政府采纳,会对 中国 整个房地产市场带来什么影响呢?

房地产开发商销售商品房的利润空间被压缩。由于房屋的售价被限定平均价,而房屋的地价在竞投的时候又被抬高,当建造成本一定时,利润空间会减少,因为在收入不变时,成本升高,利润 自然 减少。

中小型的开发商会被淘汰。由于资金的实力不雄厚,开发住宅的大部分资金来源是 金融 机构的贷款,也意味着利息的支出会很多,这样成本费用会进一步加大,利润会进一步减少,甚至会导致亏损。

有的中小型开发商会通过偷工减料、压缩建造成本、设计成本,达到减少总体成本来提升利润。但随着政府有关部门的监管加强,质量不合格的产品将会逐渐被淘汰。

随着该政策的实施,大型开发商会通过资金的优势和完善的成本控制模式,进一步降低开发成本,提升利润空间,增加利润。

由于资金的需求增大,管理经验的要求增加,进一步促进该行业的竞争加大,大房地产开发商并购小房地产开发商,或者小房地产开发商资产重组合并,组成新的具有一定规模的大房地产开发企业的现象不断出现,这会对房地产开发行业形成一次新的洗牌,促进优胜劣汰。

如果进行简单的推论,那么这种既兼顾了 发展 商利润,又兼顾房价合理的模式,无疑已经两全其美。但是也如有业内人士所说:这正如政府向发展商定制产品,如果标准不制定好,恐怕还很难达到预期的效果。

由于广州在未来的5年还将大量推出小户型住房,并通过“双限双竞”的方式出让此类地块,因此,对于广州市民而言,此类土地出让方式将不再是个新鲜的话题。但值得关注的是,每一个地块的推出,其最高房价仍将受到极大的关注。根据 目前 的出让规定,“双限双竞”的最高房价由开发商自行报价,政府再根据报价进行处理,确定一个最终的标准。

此外,最高房价的最终确定权在于政府,因此,政府的态度在此过程中起着最为关键的作用。在它看来,此前万科和中粮地联合竞标的金沙洲地块,楼面地价已经高达4000元/平方米,但是广州市有关部门仍表示该地价在合理的范围之内。而这次同样是金沙洲的地块,政府对其的定价不超过6500元/平方米,这就决定了开发商可以接受的楼面地价只能在2500—3000元/平方米之间。无论想要稳住房价,还是推高房价,都取决于政府操作时的态度以及方式。显然,在此次金沙洲四宗地块的出让过程中,有关部门选择了比较合理的结果,模式好但对此仍需完善。

那么,广州的“双限双竞”的房地产开发政策,会对广州房地产市场带来什么样的 问题 呢?

一、如果所有开发商的报价都偏高,那么该地块的最高房价无疑将被抬高。对此,最好的方式是政府确定地价,再由开发商去竞房价,这意味着由政府去首先让利。限价高低其实取决于政府态度。

二、除了最高房价的合理限制,“双限双竞”的模式在一定程度上限制了开发商的经营行为,具备稳定房价的前提,但是这并不代表这个模式本身已经没有漏洞。如果建设的标准不确定,那么想要起到平抑房价的目的,恐怕还有难度。例如,开发商可以在容积率容许的范围内加大密度,选择小高层,可以极大地节约成本。

三、最高限价也未规定是毛坯房还是装修房。如果是毛坯房,售价是固定的,但装修价是变动的。商品房通过装修后变成装修房,那房屋的售价就变成:毛坯价加装修价,而装修价的定价存在着模糊空间。

四、由于此类商品房在销售环节没有进行限制,这意味着任何人都可以去排队抢购,然后再到二手市场上去抬高价格放盘。如果这样,那么政府最初平抑房价的初衷就变了味道。而且,中介机构和 发展 商本身是否会去炒楼也是个未知数。可以通过限制此类商品房在二级市场的售价,例如,要低于以及一级市场的同级售价。比如某个业主想出售刚购买的新商品房,若该商品房未装修,那在二级市场的毛坯售价要低于一级市场的同级毛坯售价,若该商品房经过了装修,那在二级市场的售价要低于一级市场的同级毛坯价加装修价。

那作为房地产开发商,应如何面对“双限双竞”的房地产开发政策对其的 影响 呢?

一、房地产开发 企业 在资金结构方面要做重新调整,保持合理的负债比率,减少公司的财务风险。例如,始终保持在20%左右的资产负债率。

二、进行多元化投资,分散经营风险。投资一些现金流较大的行业,来支撑房地产行业的发展所需的现金流。例如,投资商品零售业, 交通 运输业,医药服务业,酒店餐饮业, 教育 行业,财务咨询、审计行业等,这些行业都有一个共同的特点,就是如果经营的较好,有一定的规模化,那么该行业会有较大的现金流入量,可以支撑房地产前期投资所需的大量现金流出量,保证整个集团企业现金收支平衡。

三、制订完善的公司的成本预算、成本控制、成本考核制度,以便以较低的成本支出建造质量较优质的商品房。例如,在工程物资采购方面,选择报价最低,服务、质量最好的工程物资;在税金支出方面,通过税收筹划,综合减低公司的税金支出等。

四、转变开发模式,组建从开发、承建、销售一体化的专业公司,形成集团化管理。大多数房地产开发企业,开发商品房时都是委托工程建筑公司建造商品房。可以考虑,房地产开发商通过股权并购,收购具有建造商品房的建筑公司,这样,开发企业的建造成本可以大大降低,形成建筑公司为成本中心、商品房销售公司为销售中心,房地产开发企业为利润中心,房地产集团为投资中心的层层控制管理中心,便于集团公司成本控制,财务核算、财务决策等管理措施的实施,有利于创造公司价值最大化。

总之,尽管“双限双竞”政策,已经在广州迈出了第一步,但是它跟任何一项制度一样,其完善还需要漫长的过程。

推荐阅读:

  我国市场体系中的房地产市场发展趋势分析

  浅谈对转轨时期中国资本积累方式的思考

  我国房价持续上涨的原因及其对策

  人口流动与我国经济区域经济增长

  论非物质设计及其在中国的发展

  购房者介入度影响因素的实证研究

浅谈“双限双竞”政策对广州房地产开发企业的影响.docx

将本信息的Word文档下载到电脑

推荐度:

点击下载文档

文档为docx格式
221381
浅谈“双限双竞”政策对广州房地产开发企业的影响