住宅房产策划流程
住宅房产策划流程
**住宅房产策划流程
一、初步接洽阶段
1、首次与开发商沟通,展示公司价值,明确合作意向。项目资料前期收集。
负责部门:业务部、策划部
报告名称:《***项目立案报告》
中心内容:
项目所在城市——房产市场现状初步调研
总人口,城市人口,城市发展方向,房产供应量,销售状况,价格水平,主力户型,建筑风格,付款方式,重点项目
项目基础资料
a、项目名称,开发商,投资商,建筑设计商,园林设计商,营销策划商,建筑商,物业管理商,总占地面积,总建筑面积,总栋数,总套数,住宅建筑面积,商业建筑面积,配套设施面积,开发周期,容积率,绿化率,停车位
b、项目地段,街区功能,自然景观,政治历史文化人文要素,周边主要建筑物,学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套,水、电、气、暖、排污等市政配套,中长期规划
c、建筑形态,建筑立面,建筑风格,建筑选材,楼间距
d、房源表,价格表,销控表,付款方案,优惠方案,置业计划书,配套费用,税费
e、主力户型,户型配比,户型功能划分,户型特色,样板间,畅销户型,滞销户型
f、建筑工期,内部认购时间,开盘时间,销售走势,月度销售额
g、园林设计方案,园林造价
h、内部配套,物业服务内容,收费标准
i、前期推广方案,推广主题,广告,印刷品,公关促销活动,楼盘包装vi,售楼部功能布局
k、总规划图、建筑平面布局图、鸟瞰图、单体立面图、园林效果图、户型图、装修效果图、logo
开发商访谈
开发商业绩,项目简介,规划要点,开发成本,预期利润,预期价格,销售周期,项目定位,项目优劣势,目标客户,消费理念,购买理由,销售障碍,竞争对手,合作方式,预期付费
动力公司简介,服务内容,标准合同,竞争对手情况
2、项目评审,营销思路,初步定位,规划设计建设性意见
负责部门:策划部
报告名称:《项目营销思路建设性意见》
中心内容:
评估项目立案的可能性。
项目资源条件整合及判断,优势、难点、突破口、可行性。
形成初步营销思路和项目关键操作点。
针对项目提出建设性意见。(定位、规划布局、立面、园林、户型及配比、价格。)
拟订合同草案。
3、正式洽谈合同合作意向签定。
负责部门:业务部。收取费用。
4、组建项目专案组,设立驻外办,制定工作计划进度表。
负责部门:业务部、策划部
二、前期策划阶段
1、全面市场调研
负责部门:策划部、驻外办
a、宏观社会经济环境调研(城市总规、地理指标、人口指标、经济指标、城市发展变迁及趋势、城市历史与文化、政策金融环境)
b、房地产市场调研(房地产发展史、近两年年度开发量、近两年年度销售量、政府土地出让计划、价格走势、开发热点地区、开发成本)
c、房地产项目调研(见附件1)
d、房地产需求调研(购买欲望、户型、价格、地段、配套、项目知名度、项目美誉度、本项目认知。见附件1)
e、合作项目的补充调研。
f、媒体环境调研(媒体价格、媒体效果评估)
2、形成市场调研报告
负责部门:策划部、驻外办
a、城市宏观环境综述
b、房地产市场环境综述
c、各项目市场调研资料及简评
d、房产开发总量分析
e、房产消费总量分析(集团购买与个体购买的比例,异地置业的比例)
f、消费者分析
g、畅销楼盘分析
h、滞销楼盘分析
3、项目概况
负责部门:策划部、驻外办
a、项目名称,开发商,投资商,建筑设计商,园林设计商,营销策划商,建筑商,物业管理商,总占地面积,总建筑面积,总栋数,总套数,住宅建筑面积,商业建筑面积,配套设施面积,开发周期,容积率,绿化率,停车位
b、项目地段,街区功能,政治历史文化人文要素,自然景观,环境污染源,周边主要建筑物
c、学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套,水、电、气、暖、排污等市政配套,中长期规划
4、项目地块内在条件整合及价值分析
负责部门:策划部
a、项目土地性质分析
地理位置,地质地貌状况,土地面积及红线图,土地规划使用性质,七通一平现状,综合分析
b、项目用地周边环境分析
项目地段,街区功能,政治历史文化人文要素,自然景观,环境污染源,周边主要建筑物
c、项目用地周边配套分析
学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套,水、电、气、暖、排污等市政配套,中长期规划
d、swot分析
s优势因素,w劣势因素,o机会因素,t威胁因素
5、项目初步市场定位
负责部门:策划部
a、类比竞争楼盘分析(地段、产品结构、建筑面积、容积率、绿化率、主力户型及配比、价格、配套、园林、物业、工程状况、销售状况、主力客户群、推广主题、品牌形象)
b、项目初步市场定位(规划布局、建筑风格、产品结构、物业档次、生活主张、容积率、容积率、绿化率、主力户型及配比、价格区间)
c、投入产出经济指标模拟(成本模拟、收入模拟、利润模拟、关键赢利点、风险评估)
d、针对性市场调研报告(客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等,或根据创意找市场依据)
6、项目市场定位
负责部门:策划部
a、竞争策略定位
b、客户群定位
c、产品定位
d、价格定位
e、户型定位
f、品牌定位
g、社区文化定位
h、物业管理定位
i、小区配套定位
j、规划、建筑风格、园林定位
7、项目总体规划
负责部门:设计院
a、开发商初步规划和设想
b、总体平面规划及说明
c、功能分区说明
d、道路系统布局
e、绿化系统布局
f、园林规划设计
g、公建与配套系统
h、建筑立面色彩与风格
i、主力户型及配比
j、分期开发思路及工期
8、经济可行性分析报告
负责部门:策划部
综合成本(地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金);收益率与销售价格分析
9、初步营销框架
负责部门:策划部、设计部
报告名称:《***项目初步营销策划》
中心内容:确定案名、推广主题、销售周期、营销阶段划分。
10、规划园林设计方案跟踪
负责部门:策划部
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1、项目视觉识别系统核心
负责部门:策划部、设计部
a、名称(项目名、道路名、建筑名,组团名)
b、标志
c、标准色
d、标准字体
e、推广主题词
三、营销策划阶段
负责部门:策划部、设计部、销售部
报告名称:《***项目营销策划案》
1、卖点整合
a、生活概念、客户群
b、规划、园林
c、地段、户型、价格、内部配套、物业
d、项目地段,街区功能,自然景观,政治历史文化人文要素,周边主要建筑物,学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套,水、电、气、暖、排污等市政配套,中长期规划
e、建筑形态,建筑立面,建筑风格,建筑选材,楼间距
2、项目研讨会(主题、价值提升、广告创意、借鉴案例、销售)
3、营销推广阶段划分及实施要点
4、销售计划及实施要点(销售额、阶段销售房源、销售控制、价格调整、重要时间点)
5、广告策略(推广主题、阶段广告表现内容、创意表现)
6、系列广告创作(报纸、电视、广播、短信、户外、印刷品)
7、促销策略
8、公关策略
9、媒体策略
10、推广预算
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1、营销推广计划
四、项目vi延展及运用
1、工地环境包装视觉
建筑物主体
工地围墙
主路网及参观路线
环境绿化
2、营销中心包装设计
营销中心室内外展示设计
营销中心功能分区提示
营销中心大门横眉设计
营销中心形象墙设计
台面设计
展板设计
营销中心导视牌
销售人员服装设计提示
销售用品系列设计
示范单位导视牌
示范单位样板房说明牌
3、公司及物业管理系统包装设计
办公功能导视系统设计
物业管理导视系统设计
五、销售组织
负责部门:销售部
第一部分、销售组织与培训
1、销售人员的招聘与培训
2、销售组织架构
3、销售场地及道具准备
第二部分、人员岗位职责
第三部分、销售政策与考评
第四部分、业务管理体系
第五部分、《现场管理制度》
第一部分:总则
第二部分:服饰规范
第三部分:考勤制度
第四部分:卫生制度
第五部分:现场制度
第六部分:电话规定
第七部分:接待与解说制度
第八部分:物品摆放制度
第九部分:会议制度
第十部分:薪酬制度
第十一部分:外出拜访制度
第十二部分:计划管理制度
第十三部分:销售表格填写制度
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