住宅房产策划流程

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住宅房产策划流程

**住宅房产策划流程

一、初步接洽阶段

1、首次与开发商沟通,展示公司价值,明确合作意向。项目资料前期收集。

负责部门:业务部、策划部

报告名称:《***项目立案报告》

中心内容:

项目所在城市——房产市场现状初步调研

总人口,城市人口,城市发展方向,房产供应量,销售状况,价格水平,主力户型,建筑风格,付款方式,重点项目

项目基础资料

a、项目名称,开发商,投资商,建筑设计商,园林设计商,营销策划商,建筑商,物业管理商,总占地面积,总建筑面积,总栋数,总套数,住宅建筑面积,商业建筑面积,配套设施面积,开发周期,容积率,绿化率,停车位

b、项目地段,街区功能,自然景观,政治历史文化人文要素,周边主要建筑物,学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套,水、电、气、暖、排污等市政配套,中长期规划

c、建筑形态,建筑立面,建筑风格,建筑选材,楼间距

d、房源表,价格表,销控表,付款方案,优惠方案,置业计划书,配套费用,税费

e、主力户型,户型配比,户型功能划分,户型特色,样板间,畅销户型,滞销户型

f、建筑工期,内部认购时间,开盘时间,销售走势,月度销售额

g、园林设计方案,园林造价

h、内部配套,物业服务内容,收费标准

i、前期推广方案,推广主题,广告,印刷品,公关促销活动,楼盘包装vi,售楼部功能布局

k、总规划图、建筑平面布局图、鸟瞰图、单体立面图、园林效果图、户型图、装修效果图、logo

开发商访谈

开发商业绩,项目简介,规划要点,开发成本,预期利润,预期价格,销售周期,项目定位,项目优劣势,目标客户,消费理念,购买理由,销售障碍,竞争对手,合作方式,预期付费

动力公司简介,服务内容,标准合同,竞争对手情况

2、项目评审,营销思路,初步定位,规划设计建设性意见

负责部门:策划部

报告名称:《项目营销思路建设性意见》

中心内容:

评估项目立案的可能性。

项目资源条件整合及判断,优势、难点、突破口、可行性。

形成初步营销思路和项目关键操作点。

针对项目提出建设性意见。(定位、规划布局、立面、园林、户型及配比、价格。)

拟订合同草案。

3、正式洽谈合同合作意向签定。

负责部门:业务部。收取费用。

4、组建项目专案组,设立驻外办,制定工作计划进度表。

负责部门:业务部、策划部

二、前期策划阶段

1、全面市场调研

负责部门:策划部、驻外办

a、宏观社会经济环境调研(城市总规、地理指标、人口指标、经济指标、城市发展变迁及趋势、城市历史与文化、政策金融环境)

b、房地产市场调研(房地产发展史、近两年年度开发量、近两年年度销售量、政府土地出让计划、价格走势、开发热点地区、开发成本)

c、房地产项目调研(见附件1)

d、房地产需求调研(购买欲望、户型、价格、地段、配套、项目知名度、项目美誉度、本项目认知。见附件1)

e、合作项目的补充调研。

f、媒体环境调研(媒体价格、媒体效果评估)

2、形成市场调研报告

负责部门:策划部、驻外办

a、城市宏观环境综述

b、房地产市场环境综述

c、各项目市场调研资料及简评

d、房产开发总量分析

e、房产消费总量分析(集团购买与个体购买的比例,异地置业的比例)

f、消费者分析

g、畅销楼盘分析

h、滞销楼盘分析

3、项目概况

负责部门:策划部、驻外办

a、项目名称,开发商,投资商,建筑设计商,园林设计商,营销策划商,建筑商,物业管理商,总占地面积,总建筑面积,总栋数,总套数,住宅建筑面积,商业建筑面积,配套设施面积,开发周期,容积率,绿化率,停车位

b、项目地段,街区功能,政治历史文化人文要素,自然景观,环境污染源,周边主要建筑物

c、学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套,水、电、气、暖、排污等市政配套,中长期规划

4、项目地块内在条件整合及价值分析

负责部门:策划部

a、项目土地性质分析

地理位置,地质地貌状况,土地面积及红线图,土地规划使用性质,七通一平现状,综合分析

b、项目用地周边环境分析

项目地段,街区功能,政治历史文化人文要素,自然景观,环境污染源,周边主要建筑物

c、项目用地周边配套分析

学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套,水、电、气、暖、排污等市政配套,中长期规划

d、swot分析

s优势因素,w劣势因素,o机会因素,t威胁因素

5、项目初步市场定位

负责部门:策划部

a、类比竞争楼盘分析(地段、产品结构、建筑面积、容积率、绿化率、主力户型及配比、价格、配套、园林、物业、工程状况、销售状况、主力客户群、推广主题、品牌形象)

b、项目初步市场定位(规划布局、建筑风格、产品结构、物业档次、生活主张、容积率、容积率、绿化率、主力户型及配比、价格区间)

c、投入产出经济指标模拟(成本模拟、收入模拟、利润模拟、关键赢利点、风险评估)

d、针对性市场调研报告(客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等,或根据创意找市场依据)

6、项目市场定位

负责部门:策划部

a、竞争策略定位

b、客户群定位

c、产品定位

d、价格定位

e、户型定位

f、品牌定位

g、社区文化定位

h、物业管理定位

i、小区配套定位

j、规划、建筑风格、园林定位

7、项目总体规划

负责部门:设计院

a、开发商初步规划和设想

b、总体平面规划及说明

c、功能分区说明

d、道路系统布局

e、绿化系统布局

f、园林规划设计

g、公建与配套系统

h、建筑立面色彩与风格

i、主力户型及配比

j、分期开发思路及工期

8、经济可行性分析报告

负责部门:策划部

综合成本(地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金);收益率与销售价格分析

9、初步营销框架

负责部门:策划部、设计部

报告名称:《***项目初步营销策划》

中心内容:确定案名、推广主题、销售周期、营销阶段划分。

10、规划园林设计方案跟踪

负责部门:策划部

1

1、项目视觉识别系统核心

负责部门:策划部、设计部

a、名称(项目名、道路名、建筑名,组团名)

b、标志

c、标准色

d、标准字体

e、推广主题词

三、营销策划阶段

负责部门:策划部、设计部、销售部

报告名称:《***项目营销策划案》

1、卖点整合

a、生活概念、客户群

b、规划、园林

c、地段、户型、价格、内部配套、物业

d、项目地段,街区功能,自然景观,政治历史文化人文要素,周边主要建筑物,学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套,水、电、气、暖、排污等市政配套,中长期规划

e、建筑形态,建筑立面,建筑风格,建筑选材,楼间距

2、项目研讨会(主题、价值提升、广告创意、借鉴案例、销售)

3、营销推广阶段划分及实施要点

4、销售计划及实施要点(销售额、阶段销售房源、销售控制、价格调整、重要时间点)

5、广告策略(推广主题、阶段广告表现内容、创意表现)

6、系列广告创作(报纸、电视、广播、短信、户外、印刷品)

7、促销策略

8、公关策略

9、媒体策略

10、推广预算

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1、营销推广计划

四、项目vi延展及运用

1、工地环境包装视觉

建筑物主体

工地围墙

主路网及参观路线

环境绿化

2、营销中心包装设计

营销中心室内外展示设计

营销中心功能分区提示

营销中心大门横眉设计

营销中心形象墙设计

台面设计

展板设计

营销中心导视牌

销售人员服装设计提示

销售用品系列设计

示范单位导视牌

示范单位样板房说明牌

3、公司及物业管理系统包装设计

办公功能导视系统设计

物业管理导视系统设计

五、销售组织

负责部门:销售部

第一部分、销售组织与培训

1、销售人员的招聘与培训

2、销售组织架构

3、销售场地及道具准备

第二部分、人员岗位职责

第三部分、销售政策与考评

第四部分、业务管理体系

第五部分、《现场管理制度》

第一部分:总则

第二部分:服饰规范

第三部分:考勤制度

第四部分:卫生制度

第五部分:现场制度

第六部分:电话规定

第七部分:接待与解说制度

第八部分:物品摆放制度

第九部分:会议制度

第十部分:薪酬制度

第十一部分:外出拜访制度

第十二部分:计划管理制度

第十三部分:销售表格填写制度

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