略论预售商品房的再转让
[关键词]商品房；预售；转让
一、预售商品房再转让概述
在我国目前的市场实践中，预售商品房再转让活动较为普遍。预售商品房的再转让，也称“期房转让”或“楼花转让”，是指商品房预售后，承购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房承购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。①
预售商品房再转让的目的虽然也是使受让人取得房屋所有权，但承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权。预售商品房经转让后，原承购人从商品房预售法律关系中脱离出来，而由受让人取代其在合同中的当事人地位，享有原承购人应享有的合同权利。负担原承购人应承担的合同义务，是一种合同转让行为。
在实践中，预售合同中承购人承担的主要义务是支付房款。依据承购人履行该义务的程度，可以将商品房预售合同的再转让分为债权让与和债权债务的一并转让。
由于商品房从开工到建成要经过较长的一段时间。在这段时间里，承购人完全可能履行完所负义务。在不采取按揭形式的商品房预售中，承购人按照约定如期付清全部房款即可视为完成所负义务。在按揭购房中，承购人支付首期房款并授权贷款银行存入开发商专设账户中，即可视为履行完毕所负义务。这两种情况下发生的预售商品房转让是债权让与行为。
在商品房建成之前，还有可能出现承购人未支付或者只支付部分房款的情形。在这种情况下，预售商品房的让与是债权转让和债务承担的结合。被让与人的权利主要是房屋所有权之期待权，第三人所承担的义务是原承购人为履行或者未履行完毕的合同义务。
由于承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权，而这又与传统的物权及财产权制度有所背离，因此，预售商品房再转让行为是否合法是一个争论已久的问题。支持者认为，商品房预购人将尚未竣工交付使用的预售商品房再行转让，能够使开发商更快地回笼资金，降低开发成本，减少投资风险，也能使承购人及时收回投资。解决资金需求。对于房地产市场有活跃作用。反对者认为，商品房预售后再行转让，有较大的投机性，它使大量的资金流入少数投机者的腰包，使企业生产成本上升，使房地产价格上涨，损害了消费者的利益，容易造成短期行为，影响房地产市场秩序，主张在法律规定上予以禁止。
笔者认为，尽管禁止预售商品房的再转让有一定道理，但也不能因噎废食，完全禁止预售商品房的再转让行为。该行为的存在有其合理性，而且目前市场活动中预售商品房再转让现象也是较为普遍的。
二、预售商品房再转让的合理性分析
预售商品房再转让的合理性主要从法律依据和法理两个方面进行分析。
首先，从法律依据上看，法律并没有明文禁止预售商品房的再转让。 对于预售商品房的再转让行为，1995年1月1日实施的《城市房地产管理法》第45条对此作出规定，即“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”。但迄今为止，国务院对此还没有作出专门规定。既然没有规定，按照“法无明文禁止皆自由”的法治原则，该规定隐含的意思应该是预售商品房可以再转让。
2005年5月，国务院办公厅在转发建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部委发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确指出：“根据《城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。”尽管该《意见》禁止了预售商品房的再转让，但该《意见》的规定是值得商榷的，因为七部委没有联合制定关于禁止预售商品房再转让的行政法规的主体资格，即该《意见》的法律效力存在瑕疵。
该《意见》出台后，各地纷纷制定相应政策禁止预售商品房的再转让。根据《中华人民共和国立法法》第73条的规定，省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府，可以根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规，制定规章。地方政府规章可以就“为执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项”以及“属于本行政区域的具体行政管理事项”等作出规定，即地方各级政府的房产主管部门没有权利来制定预售商品房再行转让的相关规定。
其次，从法理上看，禁止预售商品房的再转让也是明显不合理的。
前面已经提到，预售商品房的再转让是一种合同转让行为，并且分为债权的转让和债权债务的一并转让。如果原承购人在转让时已经完全履行完所负义务，那么其转让预售商品房是对债权的转让。根据我国《合同法》第79条的规定，除三种法定情形外，债权人“可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”，该条款说明债权人可以不经债务人同意而处分自己的债权。同时，《合同法》第80条还规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”从该条可以看出，债权转让不必征得债务人的同意，因为债务人在民事法律关系中仅仅为民事义务的承担者，如果原债权人和新债权人没有异议，债务人向谁履行义务都是可以的。因此，除三种法定情形外，只要履行了对债务人的通知义务，债权人可以自由转让自己的债权。
如果原承购人在转让时未支付或者只支付部分房款，即未完全履行所负义务，那么其转让预售商品房是债权债务的一并转让。在该种情形下，原承购人转让预售商品房必须征得预售人的同意。我国《合同法》第84条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经过债权人同意。”第88条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己的权利和义务一并转让给第三人。”可见，债权债务的一并转让须经债权人同意主要在于让与人所承担的债务。债务承担之所以须经债权人同意。是因为合同法律关系是特定当事人之间的权利义务关系。这种法律关系的成立存在一定的信用基础。作为债权人，往往将债务人的资金状况及信誉程度作为订立合同时所考虑的重要因素。在发生债务人变更后，上述的资金状况及信誉程度实际上已发生了改变，这可能会影响到债权的实现。以预售方的事先同意作为承购人的权利义务转让的前提。一方面可以防止承购人借权利义务转让逃避债务，另一方面也可保证预售人有机会对受让人的资信能力、履行能力予以考察，以使原预售合
同得以正确履行，从而保护预售方的合法权益，在法律上也可平衡预售人与承购人的利益。事实上，如果承购人向预售人提供了受让人的资信及履约能力的合法证明，只要预售人认为受让人能够履行合同义务，并愿意承担一定的风险，预售人自会同意转让的。
因此，预售商品房的再转让于法于理都是应该允许的。
三、预售商品房再转让的限制条件
尽管预售商品房的再转让有其合理性，但由于承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，因此商品房在建设过程中会形成价差，该价差可能会产生高额利润，这些高额利润会吸引炒房者，形成大量投机性的行为。如果不对这些投机行为进行限制和管理，则可能为一些炒作者牟取暴利提供机会。从而损害交易当事人的利益、危害房地产市场以及资本市场的健康运行。因此，我们必须对预售商品房的再转让进行一定限制。
首先，预售合同必须合法有效。预售商品房再转让中转让的是预售合同的权利和义务。根据合同法的一般原理，其转让有效的第一要件就是原预售合同存在且有效。预售合同无效的，在转让行为也因标的不存在而无效。
其次，预售合同中没有禁止转让的约定。在预售合同中，商品房的预售人和承购人可以约定承购人不得转让其预购的商品房。如果双方作出了禁止转让的约定，则承购人应当遵守合同，不得转让预售的商品房。如果对预售商品房的转让未作限制，则应该允许承购人处分自己的债权。
再次，转让行为须发生在承购人取得房屋所有权之前。预售商品房的再转让之所以属于合同转让行为，是因为承购人尚未依房屋所有权之期待权从开发商处继受房屋所有权。如果承购人已经取得了房屋所有权，其发生的转让行为按照一般的买卖行为处理。
同时，转让行为符合合同转让的有关规定。既然预售商品房的再转让是一种合同转让行为，那么该行为首先应该符合《合同法》的规定。依照该法第80条、第88条的规定，如果承购人已经完全履行支付房款的义务，其转让行为无需预售人同意，只要通知其即可。如果承购人未完全履行支付房款的义务，则其转让需要征得预售人的同意，否则转让行为无效。同时，我国《城市商品房预售管理办法》第10条还对预售合同的转让作了特殊规定。依照该规定，预售人办理了备案登记手续之后，预售商品房的所有权才发生转移。也就是说，备案登记手续可以证明原预售合同无瑕疵，证明了预售人是证照齐全的合法的房地产开发商。没有经过登记备案预售合同缺乏有效性，这样的合同不能转让。经过本案登记后的预售商品房合同，被原承购人转让给第三人后，第三人成为权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。
最后。转让双方当事人须签订转让合同。承购人与第三人或第三人与开发商应以合同形式明确合同主体的变更，如果仅存在债权让与，应由承购人与第三人签订债权让与合同。既有债权让与又有债务承担的，可由承购人与第三人签订债权让与合同，再由第三人与开发商签订债务承担合同。其中的债务承担合同也可以在第三人与承购人之间签订，但须经开发商同意方可生效。
四、预售商品房再转让的立法建议
虽然预售商品房再转让具有不可避免的投机可能性，但只要我们加强管理。做好立法工作。制定出行之有效的预售商品房再转让的市场管理规则，完全可以保证商品房预售行为的健康发展。对此，笔者有以下几点建议：
第一，尽快在法律上对预售商品房再转让予以肯定。现实生活中，预售商品房的再转让已普遍存在，如预售商品房的抵押、赠与、继承等，这均已走到了法律的前面。我国《城市房地产管理法》第45条的规定非常模糊，尽管“法无明文禁止皆自由”，但仅依据该法治原则不利于法律的贯彻执行，更何况该原则在我国尚未深入人心，而行政机关的管理对法律规定的确定性程度要求更高。因此，国务院有必要根据该条法律的授权，出台专门的行政法规，或者由住房和城乡建设部出台部门规章，以规范全国预售商品房的再转让行为。制定全国性的、统一的法律也可以防止各地方的立法或政策不一致，这有利于形成全国统一的房地产市场。
第二，进一步规范商品房再转让的程序。原承购人与受让人不仅应当签订书面的预售商品房转让合同，并且二者还应当在原预售合同背书记载有关转让的情况。同时，前面已经提到，我国对预售商品房的转让设定了登记备案制度，这主要是为了便于国家行政部门的管理，规范房地产市场和加强国家税收。既然房地产法要求商品房预售合同报房产管理部门和土地管理部门登记备案，那么转让预售商品房应当办理变更登记手续。通过办理原预售合同的变更手续，原承购人更名为受让^，从而明确预售人应当向受让人履行原预售合同的标的物，受让人应当向预售人履行支付剩余购房价款的义务。这不仅有公示公信的效力，还便于对预售商品房再转让行为的监督和管理。
第三，严格限制商业炒作行为。在预售商品房市场中，容易出现少数经济实力雄厚的大炒家垄断市场的情况。对这种不正当的竞争行为应当加以适当地限制。在香港特别行政区，政府为了限制不正当炒卖行为曾采取一些措施，如：规定每位登记的买房者只可购买一个单元住房；房地产商须在买方实际选楼前进行重新编排登记号码，此项规定意在限定那些雇人抢先排队及登记买预售商品房的投机商，照顾那些真正买楼的居民；限制房地产公司内部职员及商业伙伴私下大批认购和转让预售商品房等。我们可借鉴其中的一些措施。完善房地产交易立法，对预售商品房市场中的不正当行为进行限制。另外。还要加强预售商品房转让市场的税务征收管理，通过对再转让的获利进行征税，来控制、调节预售商品房交易。
此外，对于转让人(原承购人)和受让人未按照规定条件和手续进行的预售商品房再转让交易，给他人造成损失的，应当通过制定新的法律法规或者按照已有的相关法律法规加以制裁和防范。
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